פירוק שותפות במקרקעין

•   קיבלתם נכס מקרקעין / דירה בירושה?
•   מחזיקים בזכויות משותפות בנכס מקרקעין?
•   מחפשים עורך דין המתמחה בפירוק שותפות במקרקעין?

משרד עו"ד משה כאהן מתמחה בין השאר בפירוק שותפויות במקרקעין.
אנו מציעים מגוון פתרונות משפטיים לצורך פירוק שיתוף בהסכמה, לרבות: מכירת הנכס וחלוקת התמורה, מכירת החלק היחסי ע"י אחד השותפים או חלוקה פיזית של הנכס. במקרה הצורך אנו גם מייצגים בתביעות מקרקעין בבית המשפט. הסכם פירוק טוב יספק לכם הגנה מפני הפרות עתידיות ויגן על זכויותיכם במלואן.

פירוק שותפות במקרקעין - היבטים משפטיים ומעשיים

שיתוף במקרקעין הוא מצב משפטי שכיח בישראל, בו שני אנשים או יותר מחזיקים בזכויות בעלות משותפות בנכס מקרקעין. מצב זה עשוי להיווצר בדרכים שונות, לרבות:

• כתוצאה מירושה
• באמצעות רכישה משותפת
• עקב נישואין
• עקב הסכמים

עם זאת, לעתים קרובות שיתוף זה, עלול להוביל למחלוקות וקשיים, המובילים לרצון של אחד או יותר מהשותפים לפרק את השיתוף. פירוק שיתוף במקרקעין מהווה סוגיה משפטית מורכבת הדורשת הבנה מעמיקה של חוק המקרקעין, פסיקה עדכנית, ושיקולים כלכליים ואישיים.
המסגרת המשפטית של שיתוף במקרקעין מעוגנת בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובמיוחד בסעיפים 37-48 לחוק. חוק זה מגדיר את מהות השיתוף, זכויות השותפים וחובותיהם, וכן את הדרכים לפירוק השיתוף. 

העקרון המרכזי בחוק - חופש הקניין

העיקרון המרכזי העומד בבסיס החוק הוא כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף" (סעיף 37(א)). עיקרון זה משקף את החשיבות שמייחס המחוקק הישראלי לחופש הקניין ולאוטונומיה של הפרט לקבוע את גורל נכסיו.

פירוק שיתוף בהסכמה

דרכי פירוק השיתוף הן מגוונות ומותאמות למצבים שונים. הדרך המועדפת היא פירוק בהסכמה, בו השותפים מגיעים ביניהם להסדר המקובל על כולם. הסדר כזה יכול לכלול מכירת הנכס וחלוקת התמורה, רכישת חלקו של שותף אחד על ידי האחר, או חלוקה פיזית של הנכס. יתרונותיו של פירוק בהסכמה הם רבים: חיסכון בזמן ובהוצאות משפטיות, שמירה על יחסים תקינים בין הצדדים, וגמישות בקביעת תנאי הפירוק.

פירוק באמצעות תביעה משפטית

כאשר השותפים אינם מצליחים להגיע להסכמה, הדרך השנייה היא פירוק באמצעות תביעה משפטית. כל שותף רשאי להגיש תביעה לפירוק שיתוף לבית המשפט. בית המשפט יכול להורות על אחד מהסעדים הבאים: חלוקה בעין של הנכס, אם הדבר אפשרי מבחינה פיזית ותכנונית, מכירת הנכס וחלוקת התמורה בין השותפים לפי חלקיהם או רישום הנכס כבית משותף, כאשר מדובר בבניין שניתן לרשמו כבית משותף.

שיקולי בית המשפט בבואו להכריע בין הצדדים

בבואו להכריע בתביעה לפירוק שיתוף, בית המשפט שוקל מגוון רחב של שיקולים. הוא מאזן בין עקרון חופש הקניין, המאפשר לכל שותף לדרוש את פירוק השיתוף, לבין שיקולי צדק ותום לב. בית המשפט בוחן את ההיבטים הכלכליים והתכנוניים של הפירוק, ובמקרים מסוימים מתחשב גם במצבם האישי של השותפים. עם זאת, בפסיקה הישראלית קיימת נטייה ברורה וחד משמעית, להעדיף את הזכות לפירוק השיתוף, כך שרק במקרים חריגים יידחה בית המשפט תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.

מה קורה במקרים של ירושה?

פירוק שיתוף בירושה מעלה אתגרים ייחודיים. כאשר נכס עובר בירושה למספר יורשים, נוצר שיתוף בין אנשים שלא בהכרח בחרו להיות שותפים. במקרים רבים, השותפים הם בני משפחה, והמחלוקות עלולות להיות מורכבות ורגישות. בנוסף, פירוק שיתוף בנכסים מסחריים או בנכסים מניבים דורש התייחסות לשיקולים עסקיים ולהשלכות הכלכליות ארוכות הטווח.

שלבי הליך פירוק שותפות במקרקעין

ההיבטים הפרוצדורליים של הליך פירוק השיתוף מהווים נדבך חשוב בהבנת התהליך. הליך הגשת תביעה לפירוק שיתוף מתחיל בהגשת כתב תביעה לבית המשפט המחוזי או לבית משפט השלום, בהתאם לשווי הנכס. בכתב התביעה יש לפרט את זהות השותפים, את חלקיהם בנכס, ואת הסעד המבוקש. במקרים רבים, בית המשפט ממנה כונסי נכסים שתפקידם לנהל את הליך מכירת הנכס באופן שיבטיח את קבלת המחיר הטוב ביותר. בנוסף, בית המשפט עשוי להורות למנות שמאי מקרקעין כדי להעריך את שווי הנכס, במיוחד כאשר אחד השותפים מעוניין לרכוש את חלקו של השותף האחר.

סיכום האתגרים בהליך המשפטי

פירוק שיתוף במקרקעין הוא תהליך משפטי מורכב המשלב היבטים מגוונים של דיני הקניין, דיני משפחה, מיסוי, ותכנון ובנייה. האתגרים המרכזיים בתחום כוללים את הצורך באיזון בין זכויות הקניין הפורמליות לבין שיקולי צדק וסבירות, את הקושי בהערכת שווי הנכס והשפעות המס, ואת ניהול המורכבות הרגשית הכרוכה בפירוק שיתוף, במיוחד בין בני משפחה או בני זוג לשעבר.

המלצות מעשיות לאלה השוקלים פירוק שיתוף בנכס מקרקעין

• לנסות להגיע להסכמה מחוץ לכותלי בית המשפט
• לנסות להשתמש במנגנוני גישור ופישור
• לקבל ייעוץ מקצועי הן בתחום המשפטי והן בתחום המיסוי
• לבדוק בדיקה מעמיקה של ההשלכות ארוכות הטווח של כל אחת מהחלופות לפירוק השיתוף
  
  למידע נוסף ויצירת קשר - לחץ כאן