אחריות הקבלן- מהי אחריות חברה קבלנית כלפי קוני דירות?

צפה עכשיו בהרצאה: "האם ניתן לתבוע מארגני קבוצת רכישה ? עו"ד משה כאהן"

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 מסדיר את אחריותם של קבלנים וחברות קבלניות העוסקות בבניה ובמכירת נדל"ן. החוק קובע אחריות מצידם של הקבלנים לטיב המבנים שהם משווקים ולבטיחותם. ומטרתו של החוק להגן על ציבור רוכשי הדירות בישראל.

החוק חל על כל רכישה של דירה מקבלן,[1] בין שמטרתה לעסק ובין שמטרתה למגורים, ולאור תיקון החוק משנת 2011 גם על עניינם של קוני משנה- קונים "שניים" אשר רכשו את הדירה מאדם שרכש מקבלן.[2] החוק קובע מספר הגנות חשובות מאוד על ציבור רוכשי הדירות וכן דרכים לפצותם במקרה של הפרת החוק בידי הקבלן המוכר. החוק קובע כי אין לחרוג מהוראותיו, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה. כמו-כן, החוק קובע כי מי שעובר על הוראות החוק במודע חשוף לקנס (כסנקציה פלילית). להלן עיקר הוראותיו של החוק:

חובת מסירת מפרט והוראות תחזוקה ושימוש

חוק המכר (דירות) קובע כי בעת ההתקשרות למכירת הדירה חייב המוכר להגיש לקונה מפרט אודות הדירה ואת הוראות התחזוקה והשימוש בה. המפרט חייב לכלול מידע מדויק ומלא בנוגע לכל העניינים שנקבעו בצו. בין אלו ניתן למנות מידע הנוגע לזיהוי הדירה וממדיה הפיזיים, החומרים מהם היא בנויה או עתידה להבנות, תכולתה ואביזריה ועוד.[3] הוראות התחזוקה והשימוש נוגעות לדירה (ולתכונותיה המיוחדות ככל שיהיו) ובמידה ומדובר בדירה בבית משותף[4] גם לרכוש המשותף ולסביבתו.  

כמו-כן, החוק קובע כי מוכר שלא מסר לקונה מפרט או שהחסיר בו עניינים מסוימים יראו אותו כאילו התחייב למסור את הדירה לקונה כשהפריטים החסרים במפרט יהיו "ברמת איכות גבוהה בנסיבות העניין". במידה וקונה יטען בבית המשפט כי המוכר לא עמד בחובתו זו, חזקה שהפריטים החסרים במפרט לא הועברו לידיו ברמת איכות גבוהה והנטל על המוכר להוכיח אחרת. בנוסף לכך, ככל שמדובר בבית משותף על המוכר לכלול במפרט מידע אודות החלק מן הרכוש המשותף הצמוד לדירתו של הקונה, שיעורי ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף והשירותים הנלווים (תחזוקה, ניקיון וכו') ואת סדרי קבלת ההחלטות בוועד הבית המשותף.[5]

פיצוי בגין איחור במסירת הדירה

החוק קובע כי על כל איחור במסירת הדירה העולה על שישים ימים מהיום שנקבע בחוזה המכר יפצה המוכר את הקונה, ללא צורך בהוכחת נזק.[6] שיעור הפיצוי עומד על שכר דירה חודשי של דירה דומה בגודלה ומיקומה כפול 1.5 בכל חודש (או פיצוי חלקי בשיעור יחסי עבור חלק מחודש) בשמונת חודשי האיחור הראשונים. לאחר שמונה חודשים, שיעור הפיצוי יעמוד על שכר-דירה כנ"ל כפול 2.5. המוכר מחויב להעביר לידי הקונה את הפיצוי החודשי בסופו של כל חודש.

פיצוי בגין ליקויים או אי-התאמות בדירה

החוק מאפשר לקונה (או לקונה המשנה), במשך תקופה מסוימת, לתבוע פיצוי מהמוכר עבור כל אי-התאמה או ליקוי שהתגלו לו בדירה (לעומת מה שהובטח לו במפרט). החוק קובע תקופות בדק ואחריות שונות לכל סוג של אי-התאמה בין הדירה לבין התחייבות המוכר. כך, למשל, בכל הנוגע לליקויים הנוגעים למסגרות, נגרות, ריצוף, חיפוי פנים, מכונות או דודים רשאי הקונה לתבוע את המוכר במשך שנתיים לאחר קבלת הדירה. בגין ליקויים בצנרת (מים, הסקה, ביוב וכו') ניתן לתבוע גם לאחר ארבע שנים. בגין ליקויים ביסודות הבניין ניתן לתבוע אף לאחר עשרים שנים מיום מסירת הדירה. במסגרת זו, הקונה רשאי לתבוע את המוכר בגין הפרת חוזה. לחילופין, הקונה רשאי לדרוש מהמוכר שיתקן את הליקוי ובמידה וזה האחרון לא עשה כן בתוך זמן סביר, רשאי הקונה להפחית מהסכום אותו הוא משלם למוכר את הערך בו פחת שווי הדירה בשל אי-ההתאמה או את עלות התיקון. יחד עם זאת, יש לציין כי החוק מסייג את תחולתן של הוראות אלו וקובע כי המוכר יישא באחריות לאי-התאמות רק ככל שהקונה דיווח לו עליהן בתוך זמן סביר מרגע שהתגלו. כמו-כן, באשר לליקויים ששניתן היה לגלותם, באמצעות בדיקה סבירה, כבר בעת המכירה יישא המוכר באחריות במשך שנה בלבד מעת מסירת הדירה..

מינוי מתחזק (חברת ניהול) לבית-משותף

החוק קובע כי הקבלן-המוכר לא יוכל לקבוע עבור הדיירים-הקונים, בחוזה המכר או בתקנון הבית המשותף, מי יהיה המתחזק של הבניין (או חברת הניהול  לתקופה העולה על שלוש שנים.

רישום במרשם המקרקעין

החוק מוסיף ומטיל על המוכר חובה לרשום את זכויותיו של הקונה דירה במרשם המקרקעין ("טאבו", לכל היותר בתוך שנה וחצי מעת מסירת הדירה.[7]

לסיכום

חוק המכר (דירות) מעניק, אפוא, הגנה רחבה וחשובה מאוד לציבור רוכשי הדירות בישראל. החוק עבר תיקון משמעותי בשנת 2011 ומרבית הוראותיו שונו. לכל הנוגעים בדבר, מוכרים וקונים כאחד, מומלץ בחום להכיר את הוראות החוק וכמובן להקפיד על קיומו.